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房地产市场改革的进化之路

2018-10-31 14:28:54

房地产市场改革的进化之路

■赵晓 陈金保

今年持续升温的房地产市场,使得外界对十八届三中全会出台调控房地产政策十分期待,但出人意料的是,刚刚发布的全会公报对“房地产”只字未提。是不是房地产改革不再重要?

当然不是。市场在资源配置中的作用由“基础性”转向“决定性”,中国的市场经济体制由“建立”到“完善”,再到“全面深化”,这是笔者对比十四至十八届三中后感受到的中国市场经济体制的“进化之路”。聚焦到房地产改革领域,相信其改革精神和大的方向亦会是如此。笔者以为,以十八届三中全会为分水岭,以政府和市场化机制为导向的中国第三次房改之门其实已经悄然开启。

对于这一点,从习近平10月29日在中央政治局第十次集体学习会上的讲话中我们也能看到。他指出 “只有坚持市场化改革方向,才能充分激发市场活力,满足多层次住房需求”,“从我国国情看,总的方向是构建以政府为主提供基本保障、以市场为主满足多层次需求的住房供应体系。”用学界的一句话说,就是“低端有保障、中端有支撑、高端有市场”,这正是中国第三次房改的新方向。

我国的“次房改”始于1998年,当年国务院发布《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》,宣布“停止住房实物分配,逐步实行住房分配货币化”。其目的有两个:一是加快住房建设;二是促使住宅业成为新的经济增长点。虽然住房的经济功能首次被国家层面强调,但同时也指出 “要建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系”、“收入家庭租赁由政府或单位提供的廉租住房;中低收入家庭购买经济适用住房;其他收入高的家庭购买、租赁市场价商品住房。”也就是说,房改并不是要把大家推向市场,而是要建立类似于新加坡的住房供应制度,即大部分人的住房问题解决还是要依靠政府支持。

但次房改确立的基本原则很快被2003年开始的第二次房改所“颠覆”。是年8月,国务院发布《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》,首次将房地产业上升为“国民经济的支柱产业”,并提出“调整住房供应结构,逐步实现多数家庭购买或承租普通商品住房”。98房改时确立的目标是绝大部分人可以购买经济适用房,而到第二次房改时却变为“多数家庭购买或承租普通商品住房”。正是这项中国城镇住房政策“顶层设计”上的根本性改变,使中国的房地产市场进入了为期十年的畸形发展之路。

回顾中国房改的十几年,呈现出的一个简单道理就是:住房问题不能只靠市场。年5年全部的房价涨幅仅为12.8%,而第二次房改开始后的2004年,商品房房价一年涨幅就是18.7%,比前五年的累积涨幅还高出6个百分点。要是拿2013年与2003年房价比,那更是“一个在天上,一个在地下”,比无可比。正是意识到了这点,新一届政府有意开启第三次房改之门。

新政策的要点预计主要包括三个方面:一是强调住房发展的社会功能,加快保障性住房的建设,尽快补上历史的欠账,明确的目标就是“十二五”期间建设城镇保障性住房和棚户区改造住房3600万套,到2015年全国保障性住房覆盖面达到20%左右;二是尊重市场规律,市场调控手段逐渐取代行政调控手段,比如加大住宅土地供应、开征房产税等等;三是推行综合配套改革,如公报中强调的建立城乡统一的建设用地市场、完善金融市场体系、深化财税体制改革等等。

大家可能更关心的是,第三次房改对房价的影响会如何呢?虽然能出台多少实质性的落实措施还要看后面的政府实际行动,而且三中全会公报本身就是一个只有“到2020年在重要领域和关键环节改革上取得决定性成果” 的长远性规划。我们可以大致做如下的预判:

,短期内房价上涨趋势还会持续。大量投入的保障房建设会挤占商品房市场的土地供应,进而加剧房地产市场的供需矛盾。以北京为例,明年的住宅土地供应中,20%给保障房,50%给自主性商品房,只有30%的土地供应给市场化商品住宅。而现在北京的保障性住房、经适房、限价房轮候家庭还有近30万户,要想以保障性和自主性商品房供应来消化住房刚需存量进而拉低市场房价,保守估计也还需要很多年的努力。

第二,房地产泡沫破灭的不确定性加大。过去这些年,助推房价飙涨的因素除城市化进程加速外,主要还有货币超发、土地财政依赖、收入差距拉大、政府土地垄断等房地产市场之外的因素。这就存在两种可能:其一,由于这些改革都需要政府“革自己的命”、“卸自己的胳膊”,如果改革长期进展缓慢,则房地产泡沫就可能越吹越大;其二,政府在这些方面的改革如果很快取得重要突破,则目前的高房价失去支撑,房地产泡沫破灭就可能提前到来。但不管出现那种情况,正如今年诺贝尔经济学奖获得者席勒教授所言,非理性繁荣的盛宴不可能持久。

第三,保障性住房建设“凑数”在所难免。以今年为例,中央财政给地方下拨的补助廉租住房保障专项资金、公共租赁住房保障专项资金、城市棚户区改造专项资金加起来也就1000亿元左右,而2013年全国保障性安居工程的计划投资是6200亿元,也就是说大部分资金要由地方自己想办法解决。如果今后土地财政受到限制,在问责机制的约束下,各地方政府只能把拆迁安置房、棚户区改造定向安置房,以及各单位利用自有土地建设的内部经济适用

房拿来给保障性住房建设指标凑数。

第四,楼市调控的行政管制措施短期内不会退出。一方面是由于市场机制的建立绝非朝夕之功,在长效机制完全建立之前,为给第三次房改腾挪时间和空间,限购、限贷等行政性调控措施不可能马上退出。另一方面,近期出台的“京七条”、“沪七条”,以及中央高层领导的调研讲话,都集中释放了中央稳定楼市的信号。

(赵晓 北京科技大学经济管理学院教授;陈金保 经济学博士)

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